Défiscalisation

Dispositif Pinel

A compter du 1er septembre 2014 et jusqu'au 31 décembre 2017, les particuliers qui acquièrent des logements neufs peuvent bénéficier d'un nouveau dispositif de réduction d’impôts dit "Dispositif Pinel". Il vient remplacer la Loi Duflot. Ce nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif fixe les plafonds de loyers, les conditions de ressources, le niveau de performance énergétique et le prix au m².
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Biens concernés : les logements neufs ou acquis en VEFA entre le 01/09/2014 et le 31/12/2017 destinés à être loués nus pendant 6, 9 ou 12 ans à des personnes qui devront y établir leur résidence principale. Sont exclus du dispositif les logements classés Monuments Historiques ou assimilés ainsi que les logements financés au moyen de PLS.

Engagement de location : le logement ne peut être loué à un membre du foyer fiscal mais la location à un ascendant ou un descendant est possible si ce dernier est détaché du foyer fiscal. Le logement doit être donné en location pendant au moins 6, 9 ou 12 ans selon un loyer plafonné et à des personnes dont les ressources sont elles-mêmes plafonnées.

Zonage : ce dispositif n’a vocation à s’appliquer que dans les zones où existent un déséquilibre important entre l’offre et la demande soit à ce jour les zones A bis, A et B1 de l'arrêté du 30 septembre 2014. Les logements situés en zone B2 seront elligibles uniquement après agrément du préfet de région.

Assiette de la réduction d’impôts : la réduction d’impôts est calculée sur le prix de revient des logements acquis dans la limite de 2 logements par an, de la somme de 300 000€ et pour autant que le prix au m2 ne dépasse pas 5 500€ TTC/m² habitable et ceci quelques soit la localisation du logement sur le territoire.

Taux et durée de la réduction d’impôts : 12% sur 6 ans, 18 % sur 9 ans. dans les 2 cas la réduction d'impôt est limitée à 6000€ par an, soit pendant 6 ans, soit pendant 9 ans. La réduction peut atteindre 21% si l'engagement de location est de 12 ans.

Réglementation thermique : les logements éligibles sont ceux construits dans le cadre de la RT 2005 et qui font l’objet d’une labellisation BBC EFFINERGIE 2005, et ceux construits dans le cadre de la RT 2012. Les logements anciens éligibles sont ceux faisant l’objet d’une labellisation BBC RENOVATION 2009 ou HPE Rénovation.

Plafond des loyers en 2014 : pour les communes listées dans l'arrêté du 30/09/2014.

  • 16,72 € par m² dans la zone A bis (ex : Paris)
  • 12,50 € par m² dans le reste de la zone A (ex : Pays de Gex, région du Genevois).
  • 10,07 € par m² dans la zone B1 (ex : Lyon, Grenoble, Chambéry, Annecy)
  • 8,75 € par m² dans la zone B2 (soumis à l’accord du Préfet de Région à partir du 15.09.2014)

Ces plafonds sont révisés annuellement au 1er janvier de chaque année. Ces plafonds sont majorés pour les petites surfaces.
Plafond des ressources des locataires

Faire un investissement immobilier présente des risques, notamment en cas d’absence de location, de loyer impayé ou de vacance locative. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice de la réduction d’impôt. Tout décalage dans la signature de l’acquisition et/ou dans le calendrier de livraison est susceptible d’entrainer la perte du bénéfice de la réduction d’impôt. 

Composition du foyer locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36 993 36 971 30 151 27 136
Couple 55 287 55 287 40 265 36 238
Personne seule ou couple avec une personne à charge 72 476 66 460 48 422 43 580
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge 86 531 79 606 58 456 52 611
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge 102 955 94 240 68 766 61 890
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge 115 581 106 049 77 499 69 749
Majoration par à charge supplémentaire + 12 908 + 11 816 + 8 646 + 7 780

Loueur meublé non professionnel (LMNP)

La location en Meublé Non Professionnel est un dispositif fiscal permettant de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions avantageuses. L’investisseur a le choix d’acheter en amortissant ou d’effectuer une réduction d’impôts sur le revenu (Censi Bouvard). Dans les deux cas, la TVA est remboursée par l’état 6 mois maximum après la livraison. Donc cet investissement Hors Taxe représente un premier avantage.

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Investissement en amortissable
Le but est d’obtenir des revenus non imposables pendant une durée assez longue. C’est un moyen de se constituer un complément de revenus ou de retraite lorsque le crédit prend fin. Les loyers sont effacés par le montant de l’amortissement. Le mobilier s’amortit entre 5 et 10 ans et l’immobilier en fonction de son poste s’amortit entre 20 et 30 ans. Cet amortissement important et cumulé viendra pendant plusieurs années annuler sur le plan comptable les loyers. Ce dispositif suit la loi de bilans comptables et reste stable.

Le dispositif Censi Bouvard
Ce dispositif concerne les contribuables qui investissent dans un logement neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 dans une résidence de service, et qui s'engagent à louer le logement pendant une période minimum de 9 ans. Une réduction d’impôt de 11 % sur le montant du bien et frais d’acquisition est accordée. Le tout de l’investissement est plafonné à 300 000 €. Le montant de la réduction d’impôt est étalé sur une période de 9 années à part égale. Si la réduction d’impôts excède l’impôt dû, elle peut être imputée pendant 6 ans.

Résidences éligibles en loueur Meublé Non Professionnel :

  • Résidences de tourisme classées
  • Etablissements dédiés à l'accueil des personnes âgées ou handicapées (EHPAD)
  • Résidences étudiantes

Ce dispositif présente de nombreux avantages mais l’investissement n’est pas destiné à être revendu immédiatement. Il s’agit d’un investissement patrimonial dédié à fournir des revenus non imposables et se transmet facilement aux héritiers. Ce produit donne pleinement satisfaction aux personnes perdant du pouvoir d’achat à la retraite. Il met en place une protection de la famille grâce à l’assurance crédit.

Faire un investissement immobilier présente des risques, notamment en cas d’absence de location, de loyer impayé ou de vacance locative. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice de la réduction d’impôt. Tout décalage dans la signature de l’acquisition et/ou dans le calendrier de livraison est susceptible d’entrainer la perte du bénéfice de la réduction d’impôt.